Юрий Александрович, ко Дню строителя девелоперы и застройщики подводят промежуточные итоги года. Каким он становится для вашей компании, в чем его особенности?
– День строителя для меня - святой праздник, почти второй день рождения. В этом году, несмотря на перипетии пандемии и разного рода сложности, мы подходим к нему в благоприятном режиме. Суммарно в Новосибирске и Барнауле мы будем сдавать порядка 150-170 тысяч квадратных метров жилья – это хороший результат.
Как пандемия сказывается на строительной отрасли?
– Сегодня отмечаю такую тенденцию: на пандемию валят любые просчеты и сложности. Но для строительной сферы непосредственно пандемия не была слишком уж влиятельной причиной, по которой снижаются объемы строительства и строительные компании уходят с рынка. Куда больше на нас влияют причины косвенные. В этом году мы острее ощутили то, насколько экономики интегрированы, насколько связаны глобально. Локдауны в ряде стран обрушили все показатели, спровоцировали накачку экономик деньгами. Металлургический сектор увидел в этом возможности, но, как следствие, в России произошло серьезное увеличение стоимости строительных материалов.
Государство выбрало строительную отрасль своеобразным драйвером экономики, запустило серию льготных ипотечных программ. Насколько это решение кажется вам оправданным?
– Я всегда говорил, что жилое строительство не может быть полноценным драйвером экономики, как энергетика и промышленность. Строительство – это обслуживающая отрасль экономики. Но в нынешней ситуации — это основной сегмент экономики, который влияет на ситуацию в стране. Думаю, решение о запуске льготных программ было верным по многим причинам: удалось сохранить занятость людей в строительной отрасли и ряде сопутствующих, создавать продукт с добавленной стоимостью, переключить внимание большой части населения на возможность позитивных изменений с жизни, связанных с покупкой комфортного жилья.
Начиная с прошлого года, мы наблюдаем достаточно серьезный рост цен на рынке недвижимости. Как это сказывается на благополучии строительных компаний? Стали ли вы больше зарабатывать?
– Зарабатывать стали однозначно меньше. Мы постарались максимально сохранить цены на наши квартиры на прежнем уровне. На рост стоимости квартир повлияло, в первую очередь, проектное финансирование, а вовсе не льготная ипотека, как об этом кричат псевдоэксперты. Застройщики вынуждены теперь брать недешевые банковские деньги. Я еще три года назад говорил, что проектное финансирование будет взрывным моментом, после которого начнется ценовое ралли. Вторая причина - подорожали строительные материалы. Так что причислить строителей к бенефициарам нынешнего роста цен, к сожалению, нельзя.
Вы, насколько я помню, критично восприняли идею проектного финансирования и значительную часть объектов завершали в соответствии со старым законодательством. Как сегодня обстоят дела?
– Назвался груздем – полезай в кузов. Мы никуда не денемся, поскольку закон принят. Не скрою, смотрю на необходимость сотрудничества с банками без энтузиазма. Выросла стоимость жилья, покупатель вынужден переплачивать, да и сама строительная отрасль существенно пострадала. Если, например, в 2015-2016 годах Новосибирск получал 60-70 разрешений на строительство, то в этом году не более 30. Цифры говорят сами за себя. Рынок сжался.
Проектное финансирование высасывает из застройщика все. Раньше на стадии котлована мы предлагали своим инвесторам квартиры по максимально дешевым ценам. Сейчас при проектном финансировании дешевый продукт практически не нужен. Деньги платит банк, и надо вытащить максимум из всего.
А преимущества?
– Преимущества получили столичные застройщики - Москва, Московская область, Ленинград, Ленинградская область, Краснодарский край. Там увеличение стоимости строительства на 20% никак не повлияло на маржинальность проектов. Застройщики просто увеличили цены на 50%, при этом платежеспособных покупателей там все равно достаточно. А у нас в низкомаржинальных регионах дельта очень низкая. Любой просчет чреват прекращением проектного финансирования, как показали некоторые примеры. Кстати, нас финансируют региональные отделения больших банков, и они тоже видят нашу проблему, солидарны с нами. Уверен, будущее проектного финансирования в регионах – это союз региональных отделений банков и застройщиков. Они отстаивают наши интересы, им деваться некуда.
Нужны какие-то более тонкие настройки для регионов?
– Конечно. Я являюсь председателем СРО «Алтайские строители», вхожу в Союз строителей Алтайского края, состою в СРО Новосибирской области. Мы подали пример: написали в Министерство строительства РФ, написали губернатору несколько просьб и рекомендаций, банки нас поддержали. Мы предлагаем сократить процентную ставку для низкомаржинальных регионов, выработать особую стратегию для них. В России 59 дотационных регионов, и работа на местном уровне очень важна сейчас. Важно взаимодействие региональных банков, властей и застройщиков.
При всей критичности ситуации ваша группа компаний нарастила объемы строительства…
– Мы предвидели эту ситуацию, и у нас был большой задел. Конечно, и опыт сказывается. Я напомню нашим читателям, что компания «Жилищная инициатива» была основана в 1998-м году, когда Россию накрыл существенный финансовый кризис. Потом были 2006-й год, 2008-й, 2014-й… Одним словом, нас сложностями не напугать. Мы надеемся, что и в этом году мы переформатируемся, увеличим свои объемы и сохраним свои позиции на рынке новостроек.
У нас большие планы. Мы в Новосибирской области рассматриваем несколько новых площадок. Более того, мы переводим в Новосибирск часть команды из Барнаула. Управленческое звено останется в Барнауле, а производственные силы перебазируются в столицу Сибири.
Получается, если говорить о городе-локомотиве для вашей компании, то сегодня это все-таки Новосибирск?
– В какой-то мере да. Продажи в обоих городах идут примерно одинаково, но в Новосибирске постоянно прирастает население. Для застройщика это важный фактор. В городе кипит бизнес-жизнь, генерируются доходы населения, миграционные потоки входят в него мощной рекой. Мы анализируем возможности постоянно, и сегодня объективно в Новосибирске их больше.
Вы один из основных застройщиков Барнаула, а в Новосибирске строите всего один дом в центре. Остальное – это Новосибирский сельский район и Краснообск. Почему так сложилось?
– Пока еще мы не вышли на основные показатели непосредственно в Новосибирске. При этом в позапрошлом году мы в Новосибирской области больше всех построили жилья. Тут дело в том, что наши проекты – микрорайон «Фламинго» и ЖК «Кольца» - хоть и строятся формально в области, новосибирцами воспринимаются как часть города. Поэтому нельзя сказать, что мы сугубо областной застройщик, в Новосибирске нас хорошо знают. Меня даже поначалу удивляло, насколько хорошо.
Вас удивил тот факт, что микрорайон «Фламинго» вошел в топ-10 народной премии НГС? За счет чего вам удалось такую высокую оценку общественности получить?
– Просто мы никогда не строили по принципу «дешево и сердито», когда в чистом поле ставится коробка, ей дается цветастое название, а дальше реклама делает свое дело. «Фламинго» — это не самый дорогой район Новосибирска, но люди, живущие в нем, по-настоящему довольны. Почему? Качество, продуманность, комфорт. Симпатичные малоэтажки, двор без машин, разветвленная инфраструктура для детей и спорта - мы честно отработали всё до мелочей в этом проекте. Не удивительно, что люди наши старания оценили. Сейчас во «Фламинго» разрабатываются проекты детского сада и школы. Мы большое внимание уделяем благоустройству, озеленению, быту наших инвесторов. Это дало свои плоды. Покупатель сегодня отлично понимает, кто строит кое-как – лишь бы продать, а кто с долгосрочной перспективой. Я думаю, мы еще более достойно покажем себя на рынке Новосибирска в ближайшем будущем.
Сегодня далеко не все застройщики стремятся строить кварталами. В то же время на федеральном уровне появляются рекомендованные стандарты жилого строительства, где комплексная застройка в приоритете. Как вы к этой идее пришли?
- Мы начали строить кварталами в Барнауле не потому, что считали это единственно верным путем, – просто так получилось. Но эта практика позволила нам увидеть и осознать, сколько преимуществ получает наш покупатель за счет того, что приобретает квартиру в новом микрорайоне: новые коммуникации, единство стиля территории, проработанные вопросы безопасности. Даже такую элементарную опцию, как утренняя пробежка, вы не обеспечите, если строите один домик. В любом случае, мы ассоциируем себя с квартальной застройкой, с выстроенным долгосрочным диалогом с инвесторами, с управляющей компанией. Мы полностью поддерживаем микроклимат в своих районах, и жить в них комфортно и через 10 лет после завершения строительства.
Вы начали строить малоэтажки, когда все возводили огромные многоэтажные дома. И, как ни странно, точно попали в запрос покупателя. Какие сегодня новые решения вам подсказывает ваше чутье?
– Вы правы, мы являемся в России пионерами комплексной малоэтажной застройки. Сегодня наша компания заходит на рынок с новым продуктом – осваивает индивидуальное жилищное строительство. Вы говорите про чутьё, так вот не нужно быть семи пядей во лбу, чтобы почувствовать, как устал человек от каменных трущоб. Ему все больше хочется побыть наедине с природой, и я думаю, что многие оценят наш новый формат – мы планируем выйти на рынок недвижимости с недорогими загородными домами.
К примеру, ты имеешь свою квартиру, но у тебя есть небольшой индивидуальный домик, который полностью автономен, с отоплением, водоснабжением. Человек летом живет в загородном доме, а зимой в квартире. Когда-то подобная история была распространена – помните, в начале двадцатого века вся элита стремилась на лето разъехаться по дачам. Есть ощущение, что запрос на подобный продукт формируется именно сейчас.
Вы идете в индивидуальное строительство? Вам кажется, что это перспективно?
– На первый взгляд, это не так уж перспективно и не так выгодно. Прибыльность индивидуального жилищного строительства не высока. Но за комплексным строительством будущее, а мы будем развивать коттеджный поселок рядом с микрорайоном «Фламинго». В таком контексте эта история выглядит более привлекательной, верно? Единая управляющая компания, единые подходы к благоустройству, общая инфраструктура – ни один бюджетный коттеджный поселок не сможет такого себе позволить. А у нас получается синергетический эффект.
Вы вводите этот формат для того, чтобы расширить своё предложение на рынке?
– Да, наша задача - расширить предложение, чтобы выдать больше возможностей покупателям. На сегодняшний день у нас складывается неплохой ассортимент жилья. Помимо квартир в микрорайоне «Фламинго», мы успешно продаем ЖК «Кольца» в Краснообске – симпатичный, насыщенный инфраструктурой проект. Также входит в завершающую стадию «Дом на Дачной» - многоэтажка в центре Новосибирска с подземным паркингом. В ней еще осталось несколько квартир.
Планируется ли старт новых проектов?
- Мы прорабатываем пять участков в центре Новосибирска для строительства дома повышенной комфортности. Выберем тот, который покажется нам самым оптимальным. Также занимаемся разработкой двух проектов в Первомайском районе - в районе Кольцово и в районе улицы Одоевского. Речь идет вновь о квартальной застройке. Мы построим там по 150 – 250 тысяч квадратных метров жилья. Я думаю, мы широко презентуем эти проекты уже в следующем году. За минувший год наша компания стала мощнее и собраннее, команда выросла профессионально, а значит приходит время трансформаций и проектов нового уровня.
«Дорогие партнёры и коллеги, новосибирцы и барнаульцы! Я сердечно поздравляю вас с Днем строителя. Города живут, пока строятся, и как бы ни менялось время, наша с вами профессия будет востребована всегда. Любой человек мечтает о теплом доме, счастливой семье, комфорте и благополучии, и без нас с вами эти мечты не имеют шансов сбыться. Желаю всем здоровья, счастья, пусть обходят нас с вами все беды и проблемы. Успехов, друзья!»
Ю.А. Гатилов, генеральный директор ГК «Новосибирский квартал» и «Жилищная инициатива»