Снижение ипотечных ставок, очередной рост спроса на загородную недвижимость, падение объемов строительства, - основные тренды рынка новостроек мы обсудили с генеральным директором группы компаний «Жилищная инициатива» и «Новосибирский квартал» Юрием Гатиловым.
Что происходит на рынке недвижимости, и как чувствует себя ваша группа компаний?
- Ситуация сложная, на первый план выходят компетенции застройщика. В такие периоды покупатели в сомнительные проекты не вкладываются.Предыдущие годы научили людей тщательно выбирать, а кризисные явления сделали их еще более придирчивыми, и нужно соответствовать высоким ожиданиям. Несколько месяцев строительная отрасль была фактически выключенной. Весной люди заморозили свои планы по решению жилищных вопросов, поскольку было совершенно непонятно, как сильно изменятся экономические обстоятельства.
Какие категории покупателей не готовы откладывать покупку квартиры даже в сложных рыночных условиях?
- В основном, это молодые семьи. Мы видим эту тенденцию по нашим проектам «Кольца» и «Фламинго». Вспомните, как много событий вмещает в себя жизнь молодой семьи в первые годы – свадьба, ребенок, покупка квартиры, расширение квартиры, второй ребенок. Жизнь невозможно остановить! Именно поэтому строительный рынок живёт даже в самые тяжелые времена, хотя очевидно, что объемы возводимого жилья снизились.
Как вы думаете, насколько значительно к концу года снизятся объемы строительства?
- Я думаю, что по отношению к допандемийному периоду мы увидим минус 50% в целом по рынку. Мы остро ощутим это в следующем году, при условии, что экономика начнет укрепляться и отложенный спрос конвертируется в реальный. При этих условиях мы можем столкнуться даже с дефицитом новостроек.
Значит, нас снова ждет рост цен?
- Если спрос будет высоким, то да. Но в краткосрочной перспективе цены на рынке недвижимости повышаться не будут, а возможно, немного даже просядут. Это связано с тем, что активность покупателей колеблется, сроки экспозиции квартиры увеличиваются, как и время принятия решения о покупке. Ощущение неопределенности обычно провоцирует спад на рынке жилья, но этот спад становится плацдармом для нового роста. Делать прогнозы — неблагодарное занятие. Особенно в нынешних условиях. Рынок будет регулировать себя сам, в том числе и в соответствии с покупательской активностью. Задача девелопера построить и продать свой продукт по оптимальной для рынка цене. Весной ипотечные ставки ушли за горизонт, и мы увидели почти полную остановку рынка. Сейчас ситуация меняется, ставки уже сильно снизились, но для полноценного запуска отрасли, на мой взгляд, они должны быть еще меньше.
Какой уровень вы считаете оптимальным?
-3-5%. Государству стоит включиться в процессы, глубинно изучить их и понять, что строительная отрасль и в сегодняшней сложной истории может стать драйвером положительных изменений во всей экономике. У нас для этого все есть.
Вы активно взаимодействуете с банками и разрабатываете собственные программы кредитования. Как это влияет на продажи?
- Застройщики не привыкли унывать, в любых условиях мы ищем рабочие варианты. Постепенно продажи возвращаются на прежний уровень, в частности, наши проекты «Кольца» и «Фламинго» сейчас продаются активнее, чем весной. Но, представьте, что семье, которая решила улучшить жилищные условия, нужно продать квартиру, взять ипотечный кредит, арендовать на время строительства квартиру, — это слишком большая нагрузка. Вот мы и стараемся субсидировать ставку, чтобы максимально снизить платежи наших покупателей в этот непростой период.
Удается ли застройщикам выстроить эффективный диалог с банками?
— При строительстве своих объектов мы используем банковское проектное финансирование. Условия его предоставления стали более жесткими, но я уверен, что государство не оставит этот вопрос без контроля. До сих пор нашей компании удавалось сохранять динамику продаж, что позволяло достаточно быстро наполнять эскроу-счета и максимально снижать процентную ставку банка. Конечно, для застройщиков поэтапное раскрытие эскроу-счетов стало бы большим подспорьем. Это позволило бы быстрее осуществлять возврат инвестиций и вкладывать деньги в новое строительство. В целом, банки сегодня очень настроены на взаимодействие. Мы в одной лодке.
Сталкиваетесь ли вы со сложностями, связанными с нарушением логистических цепочек? Есть ли дефицит материалов и оборудования?
-Наши объекты – «Кольца» и «Фламинго» - строятся преимущественно из российских строительных материалов. Сложности есть с оборудованием. В марте о прекращении или приостановке поставок в Россию объявил ряд международных брендов, поставляющих спецтехнику. В списках строительное и инженерное оборудование. Текущая ситуация серьезно затронула кабельную продукцию, электроинструменты и насосные системы.
Возможно ли работать в таких условиях?
- Если бы мы не умели преодолевать такого рода трудности, мы бы рассыпались уже в течение предыдущих кризисов. Предотвращать нехватку стройматериалов в России будут за счет замены оборудования аналогами из Белоруссии, Ирана, Индии и Китая. И, поверьте, вы удивитесь, как быстро это произойдет, хоть и не без проблем. Нельзя сказать, что уже произошли кардинальные перемены, но изменение существующего технологического цикла и технологических привычек точно потребуется. Это не катастрофа, просто изменится логика поставок, поменяются сроки, придется переориентироваться на других поставщиков. Выбор будет меньше, и себестоимость вырастет. В целом, поменяются решения, которые раньше казались стандартными.
Но я считаю, что пора вспомнить, что Европа – это часть мира, но не весь мир. Уверен, что мы будем свидетелями возрождения Великого Шелкового Пути. Но, конечно, сейчас в меньшей степени страдают застройщики, которые заблаговременно диверсифицировали поставки. К примеру, компания «Новосибирский квартал» в свои проекты изначально закладывала минимальную импортозависимость при высоком качестве строительства.
Как строительные компании диверсифицируют сегодня свой ассортимент? Происходит ли здесь что-то интересное?
- Самый интересный тренд – загородная недвижимость. Он появлялся и раньше, вспомните начало двухтысячных. Тогда люди стремились к уединению, природе. Сегодня покупатели транслируют новые запросы: жить большой семьей в экологически чистом месте, иметь возможность завести домашних животных, посадить свои фамильные деревья. Раньше загородные дома были своего рода элитной историей, сейчас есть явная тенденция к демократизации цен. Нередко в очень хороших коттеджных поселках основательный дом стоит дешевле, чем сопоставимая по площади квартира в городе. К тому же, хорошо работают государственные программы, позволяющие купить такое жилье в ипотеку под низкую процентную ставку. Я имею в виду сельскую ипотеку. Сумма факторов указывает на то, что в ближайшие годы мы увидим приток финансовых средств в этот сегмент. Именно поэтому мы разрабатываем собственную концепцию поселка.
Есть ли у вас прогноз по развитию ситуации на рынке?
- Российский рынок недвижимости пережил не один кризис, уверен, что и с этим он справится. Неопределенность всегда вызывает тревогу. Поведение в этих условиях и покупателей, и застройщиков невозможно спрогнозировать. Очевидным становится тот факт, что правительство делает ставку на строительную отрасль. Как и в пандемию, она определена локомотивом, который будет двигать экономику страны. А это значит, что поддержка со стороны государства продолжится, стройка не остановится и девелоперы смогут выполнить свои обязательства перед инвесторами.
Нужна ли господдержка компаниям, чтобы завершить строительство объектов?
— Правительством очень оперативно приняты антикризисные меры, которые призваны поддержать не только строительную, но и смежные отрасли. Это субсидирование ставок по ипотеке и ставок по проектному финансированию для застройщиков. Сняты многие административные барьеры, которые в том числе освобождают девелоперов от необходимости продлевать или получать повторно разрешительные документы. Автоматическое продление разрешений на строительство поможет девелоперам избежать дополнительных затрат времени на прохождение административных процедур и сосредоточиться на завершении начатых проектов.
Принимаются ли сейчас решения о развитии новых проектов?
— Да, мы не замораживаем свою деятельность. Недавно компания купила несколько новых земельных участков в Первомайском районе. Планируем в следующем году начать новый крупный комплексный проект. Я неоднократно говорил, что девелопмент — это долгие, но надежные деньги. В период турбулентности и перемен важно не бороться с кризисом, а трансформировать сегодняшние вызовы в завтрашние возможности. Сейчас стало очевидным, что инвестиции в реальный бизнес обладают высокой надежностью, дают устойчивый доход, обеспечивают интересы инвесторов, государства и работников.
Дорогие друзья, коллеги, жители Новосибирска! Поздравляю вас с прекрасным праздником – Днем строителя. Каждому человеку нужна семья, а каждой семье – надежный дом. Без строителей мир не был бы таким уютным, не дарил бы нам столько радостей. Круглый год, в любую погоду мы создаем квартиры, в которых хочется жить! Я желаю каждому человеку обрести своё семейное счастье и своё комфортное пространство, а каждому строителю достойно делать свое дело. Благодарю коллектив группы компаний «Жилищная инициатива» и «Новосибирский квартал» за честную, добросовестную работу. Вместе мы преодолеем все трудности. С праздником!